Владелец спецсчета на капремонт: выбор, решение, смена

Владелец спецсчёта — это юридическое лицо, на имя которого открыт счёт в банке для накопления взносов на капитальный ремонт. Им может быть ТСЖ, ТСН, ЖСК, УК или региональный оператор. Выбор владельца закрепляется решением общего собрания собственников.

Кто может быть владельцем спецсчёта

Жилищный кодекс определяет закрытый перечень лиц, которые вправе быть владельцем специального счёта на капремонт МКД.

• Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — если оно создано в этом доме.
• Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — аналогично ТСЖ, более современная форма.
• Жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — если он управляет домом.
• Управляющая компания (УК) — допускается в качестве владельца.
• Региональный оператор — если собственники не выбрали иной способ или их решение не было реализовано в установленный срок.

Может ли управляющая компания являться владельцем специального счёта? Да, это прямо предусмотрено ч. 2 ст. 175 ЖК РФ. Однако у такого варианта есть особенности: УК распоряжается счётом только в рамках закона и решений собрания, но собственники должны понимать, что контроль за движением средств требует активного участия совета дома или ревизионной комиссии.

Спецсчёт или региональный оператор: в чём разница

Это два способа формирования фонда капремонта. Они принципиально различаются по управлению деньгами.

Спецсчёт даёт больше самостоятельности: собственники сами решают, когда и что ремонтировать, выбирают подрядчика, контролируют расходование. Региональный оператор удобен, если дом не готов к самоуправлению или нуждается в ремонте прямо сейчас при недостатке накоплений.

Как принимается решение о выборе владельца

Решение принимается на общем собрании собственников помещений МКД. Порядок следующий.

1. Инициатор (любой собственник, совет дома, УК) уведомляет всех собственников о проведении собрания не позднее чем за 10 дней.
2. На повестку выносятся вопросы: способ формирования фонда капремонта (спецсчёт), выбор владельца счёта, выбор банка.
3. Для принятия решения нужно более 2/3 голосов от общей площади всех помещений дома.
4. Протокол собрания направляется в орган жилищного надзора и в банк.
5. Владелец счёта открывает спецсчёт в выбранном банке и уведомляет об этом регионального оператора.

Если собрание не провело решение в установленный региональным законодательством срок (как правило, до окончания переходного периода), дом автоматически переходит на счёт регионального оператора.

Смена владельца спецсчёта

Собственники вправе сменить владельца счёта в любое время — например, при смене управляющей компании, создании ТСЖ или недовольстве работой текущего владельца.

Смена владельца спецсчёта при смене управляющей компании — распространённая ситуация. Если УК была владельцем счёта, а дом перешёл к другой УК, старый владелец не может просто удержать деньги. Средства на счёте принадлежат не УК, а фонду капремонта конкретного дома.

Порядок смены владельца:

1. Провести общее собрание собственников и принять решение о смене владельца (квалифицированное большинство — более 2/3 голосов по площади).
2. Новый владелец открывает новый спецсчёт в банке.
3. Прежний владелец обязан перечислить остаток средств на новый счёт в течение срока, установленного решением собрания, но не позднее чем через 5 рабочих дней после получения уведомления и реквизитов нового счёта (если иное не предусмотрено договором или законом субъекта).
4. Протокол собрания и уведомление направляются в орган государственного жилищного надзора.

Важно: если прежний владелец уклоняется от перечисления средств, собственники вправе обратиться в орган жилищного надзора и в суд. Деньги на спецсчёте защищены законом: они не являются собственностью УК или ТСЖ.

Что делать, если дом оказался у регионального оператора, но хочет перейти на спецсчёт

Это возможно, но требует времени.

1. Провести общее собрание и принять решение о переходе на спецсчёт с указанием владельца и банка.
2. Направить копию протокола региональному оператору и в орган жилищного надзора.
3. Подождать два года с момента направления решения оператору — именно столько закон даёт на исполнение перехода (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ).
4. По истечении срока оператор перечисляет накопленные средства на спецсчёт дома.

Двухлетний период предусмотрен для того, чтобы оператор успел урегулировать обязательства по уже запланированным ремонтам в доме.

Какие документы нужны для открытия спецсчёта

Конкретный список зависит от банка и формы владельца, но стандартный пакет включает:

• протокол общего собрания собственников с решением о выборе спецсчёта, владельца и банка;
• учредительные документы владельца (устав ТСЖ, свидетельство о регистрации УК и т. д.);
• решение об избрании руководителя организации-владельца;
• документы, подтверждающие полномочия лица, открывающего счёт.

Банк может запросить дополнительные документы по внутренним регламентам. Уточняйте список заранее.

Частые вопросы