Страхование ответственности застройщика.

Страхование ответственности застройщика — это механизм защиты дольщиков на случай, если застройщик не выполнит свои обязательства по договору долевого участия (ДДУ). Полис покрывает риск невозврата денег или непередачи квартиры в срок. До 2017 года такое страхование было обязательным по закону для всех застройщиков, привлекавших средства граждан.

Что такое страхование ответственности застройщика

Как это работало и почему механизм изменился

До июля 2017 года застройщик был обязан выбрать один из трёх способов обеспечения ответственности перед дольщиками:

1. Договор страхования с аккредитованной страховой компанией.
2. Поручительство банка.
3. Членство в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС).

ОВС — потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков — создавалось самими застройщиками. Члены общества несли солидарную ответственность друг за друга. На практике механизм оказался нежизнеспособным: при банкротстве крупного игрока средств в фонде не хватало.

С 1 июля 2017 года вступили в силу изменения в страховании ответственности застройщика. Был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (сейчас — Фонд развития территорий). Застройщики стали обязаны делать отчисления в этот государственный фонд вместо покупки страховых полисов.

С 27 июня 2019 года долевое строительство перешло на механизм эскроу-счетов. Деньги дольщиков теперь хранятся на защищённых счетах в банке и передаются застройщику только после сдачи дома. Это кардинально изменило всю схему защиты.

Актуальное состояние: эскроу вместо страховки

Сегодня для новых договоров ДДУ страхование ответственности застройщика в классическом виде не применяется. Деньги дольщика лежат на эскроу-счёте в банке и застрахованы системой страхования вкладов на сумму до 10 млн рублей на период строительства. Если застройщик обанкротится — деньги возвращаются с эскроу-счёта.

Тем не менее существуют договоры, заключённые до перехода на эскроу. По ним страхование продолжает действовать, и дольщики могут предъявить требования по старым полисам.

Фонд развития территорий аккумулирует взносы по актуальным проектам и при банкротстве застройщика либо выплачивает компенсации, либо финансирует достройку объекта.

Что покрывает договор страхования ответственности застройщика

По классическому договору страхования страховым случаем признаётся неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщику.

Конкретно это означает:

• застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство;
• обращение взыскания на предмет залога (земельный участок и строящийся объект);
• вступило в силу решение суда об обращении взыскания.

Страховая выплата рассчитывается исходя из цены договора долевого участия, но не менее суммы, определяемой как произведение площади квартиры на среднюю рыночную стоимость квадратного метра в регионе.

Важно: страховка не покрывает просрочку передачи объекта без банкротства. Неустойку за задержку сдачи дольщик взыскивает отдельно — через суд.

От чего зависит цена страхования ответственности застройщика

Применительно к старым договорам, где страхование ещё актуально, на стоимость полиса влияли:

• сумма страховой защиты (цена ДДУ);
• срок строительства и дата передачи объекта;
• финансовое состояние застройщика;
• стадия строительной готовности;
• регион и тип объекта.

Тарифы устанавливались индивидуально. Страховую премию оплачивал застройщик, а не дольщик. Дольщик получал полис как документ, подтверждающий защиту его вложений.

Сейчас актуальным «ценником» для дольщика фактически является размер взноса в Фонд развития территорий, который застройщик закладывает в себестоимость строительства. Размер взноса определяется постановлениями Правительства РФ.

Как проверить наличие страховой защиты по своему ДДУ

Если вы приобрели квартиру по ДДУ до перехода на эскроу, проверьте следующее:

1. Изучите договор долевого участия — в нём должен быть указан способ обеспечения ответственности застройщика.
2. Если указано страхование — запросите у застройщика копию договора страхования и полиса.
3. Проверьте, включён ли застройщик в реестр на сайте Фонда развития территорий (наш.дом.рф).
4. Уточните наименование страховой компании и срок действия полиса.
5. Сохраните все документы: полис, ДДУ, квитанции об оплате.

Если ваш договор зарегистрирован после перехода вашего проекта на эскроу — деньги защищены через банк, и страховой полис застройщика вам не нужен.

Что делать при наступлении страхового случая

Если застройщик обанкротился и в отношении него открыто конкурсное производство, дольщик вправе обратиться за защитой своих прав. Порядок зависит от механизма защиты по вашему договору.

По договору страхования:

1. Получите решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом.
2. Обратитесь в страховую компанию с заявлением о выплате.
3. Приложите ДДУ, документы об оплате, копию решения суда.
4. Страховщик обязан рассмотреть заявление в сроки, установленные договором.

По механизму Фонда развития территорий:

1. Включитесь в реестр требований участников строительства через арбитражного управляющего.
2. Фонд примет решение: выплатить денежную компенсацию или обеспечить достройку дома.
3. Следите за статусом через портал наш.дом.рф.

Рекомендуется также обратиться в региональный орган государственного строительного надзора и при необходимости — к юристу, специализирующемуся на долевом строительстве.

Частые вопросы

Обязан ли застройщик сейчас страховать ответственность перед дольщиками?

Для большинства новых проектов — нет. Основным механизмом защиты стал эскроу-счёт: деньги хранятся в банке и передаются застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Для проектов, которые идут по старой схеме без эскроу с отчислениями в Фонд развития территорий, страхование как отдельный инструмент уже не применяется.

Действует ли старый страховой полис, если застройщик обанкротился сейчас?

Да, если полис был выдан в период действия договора и застройщик оплатил страховую премию — он продолжает действовать. Дольщик вправе обратиться в страховую компанию при наступлении страхового случая. Проверьте срок действия полиса: он должен покрывать период до фактической передачи квартиры.

Что такое ОВС застройщиков и почему от него отказались?

ОВС — общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков — некоммерческая структура, созданная самими застройщиками. Участники вносили взносы в общий фонд и несли ответственность друг за друга. Механизм признали ненадёжным: фонды были недостаточны для покрытия крупных банкротств, поэтому государство перешло к прямым отчислениям в публично-правовую компанию.

Может ли дольщик самостоятельно застраховать риски по ДДУ?

Дольщик не может купить страховку ответственности застройщика — это обязательство самого застройщика. Однако дольщик может застраховать титул (право собственности после регистрации) или жизнь и здоровье при ипотеке. Эти продукты не заменяют защиту на этапе строительства, но снижают другие риски.

Как узнать, на каком механизме защиты работает мой проект?

Информация указывается в проектной декларации застройщика. Она публикуется на портале наш.дом.рф. Также сведения об эскроу-счёте фиксируются в договоре долевого участия. Если в ДДУ указан банк и эскроу — вы работаете по новой схеме.

Что выгоднее для дольщика: страхование или эскроу?

Эскроу надёжнее. Деньги реально отделены от застройщика и хранятся в банке. При страховании дольщику сначала нужно дождаться банкротства застройщика, затем пройти процедуру получения выплаты, которая могла затягиваться на годы. Страховые суммы также не всегда покрывали реальные потери в полном объёме.

Покрывает ли страховка задержку сдачи дома без банкротства?

Нет. Договор страхования ответственности застройщика покрывает только случаи неисполнения обязательств, связанные с банкротством или судебным взысканием. За просрочку передачи квартиры без банкротства дольщик вправе требовать неустойку по Закону № 214-ФЗ — в судебном или досудебном порядке.

Влияет ли наличие полиса на стоимость квартиры?

Стоимость страховой премии включалась в себестоимость строительства, поэтому косвенно влияла на цену квадратного метра. То же относится к взносам в Фонд развития территорий. Дольщик не платит за страховку отдельно — она уже заложена в цену ДДУ.

Что делать, если страховая компания отказывает в выплате?

Сначала потребуйте письменный мотивированный отказ. Затем направьте досудебную претензию. Если страховщик не реагирует или позиция неправомерна — обратитесь к финансовому уполномоченному (омбудсмену) или в суд. При сумме требований до 500 тысяч рублей обращение к омбудсмену обязательно до подачи иска в суд….