Одобрение ипотеки зависит от дохода, кредитной истории, первоначального взноса и самого жилья. Отдельно существуют льготные программы со своими условиями. Ниже — что проверяют банки и чем отличаются семейная, IT-ипотека и дальневосточная программы.
Прежде чем подавать заявки, полезно понять, как банк смотрит на заёмщика и на квартиру. Ошибки на этом этапе стоят времени и отказов. А ещё нужно знать, подходите ли вы под льготную программу.
Что банк проверяет у заёмщика
- Доход и его подтверждение. Справки, выписки по счёту, налоговые документы для ИП и самозанятых.
- Кредитная история. Просрочки в прошлом снижают шансы.
- Долговая нагрузка. Банк учитывает все текущие кредиты и платежи, сопоставляя их с доходом.
- Возраст и стаж. Обычно нужен непрерывный стаж на последнем месте работы.
- Первоначальный взнос. Чем он выше, тем лучше условия, а для льготных программ минимальный взнос установлен правилами.
Что проверяют в жилье
Банку нужен ликвидный залог. Он смотрит на состояние дома, документы, права собственности, отсутствие обременений и перепланировок, а также на результат оценки. Для новостроек важны аккредитация застройщика и проект. Для вторичного жилья — юридическая чистота сделки.
Льготные программы
Семейная ипотека. Для договоров с 1 октября 2026 года. В регионах: один ребёнок — 10% (лимит 6 млн ₽), двое — 8%, трое — 6%, четверо — 4%, пятеро и больше — 2%. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставки выше: от 12% при одном ребёнке до 4% при пяти и более. На строительство дома — не выше 6%.
IT-ипотека. До 6%, до 9 млн ₽, для сотрудников аккредитованных IT-компаний в возрасте до 50 лет. Программа не действует в Москве и Санкт-Петербурге.
Дальневосточная и арктическая ипотека. До 2%, лимит 6 млн ₽ (до 9 млн ₽ при площади от 60 м², кроме вторичного жилья). Программа распространена и на вторичное жильё.
Пример: сколько стоит льгота
Пример (условные цифры): кредит 5 млн ₽ на 30 лет. При рыночной ставке 18% платёж составит около 75 354 ₽ в месяц. При семейной ипотеке по ставке 10% (один ребёнок, регион) — около 43 879 ₽. Разница — свыше 31 000 ₽ в месяц. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации.
Что проверить перед заявкой
- Подходите ли вы под льготную программу по возрасту, работе, региону и составу семьи.
- Сумма кредита не превышает лимит программы.
- Объект подходит по типу и расположению.
- Вы рассчитали платёж и долговую нагрузку заранее.
- Условия сверены на сайте Минфина или ДОМ.РФ.
Условия льготных программ меняются: перед подачей заявки сверьтесь на официальных сайтах и в банке.
Частые вопросы
Можно ли получить льготную ипотеку, если ставка по рыночной ниже? Льготные программы устанавливают предельные ставки. Если банк предлагает более низкий платёж, сравнивайте итоговую переплату и ПСК.
Нужно ли готовить документы заранее? Да. Справки о доходе, документы на жильё и оценка собираются дольше всего. Заранее подготовленный пакет ускоряет рассмотрение заявки.
Как поступить на практике
Банк выбирает заёмщика и жильё одновременно, а льготные программы добавляют свои ограничения. Проверьте требования к вам и объекту, рассчитайте платёж и сверьте условия с официальными источниками.
