Семейная ипотека подходит не для любой квартиры и не для любой семьи. Затем — какое жильё проходит по программе, какие требования к семье действуют с 1 октября 2026 года и как ставка зависит от числа детей.
Частая ситуация: семья нашла подходящую квартиру, внесла задаток, а банк отвечает, что объект не проходит по льготной программе. Чтобы так не случилось, условия стоит проверить до выбора жилья. Начните с подборки ипотечных предложений.
Требования к семье
Для договоров с 1 октября 2026 года в семье должен быть хотя бы один ребёнок младше 7 лет. Ставка и лимит кредита зависят от числа детей и региона.
| Детей | Большинство регионов | Москва, СПб, Московская и Ленинградская области |
|---|---|---|
| 1 | 10%, до 6 млн ₽ | 12%, до 12 млн ₽ |
| 2 | 8%, до 8 млн ₽ | 10%, до 15 млн ₽ |
| 3 | 6%, до 10 млн ₽ | 8%, до 18 млн ₽ |
| 4 | 4%, до 10 млн ₽ | 6%, до 18 млн ₽ |
| 5 и больше | 2%, до 10 млн ₽ | 4%, до 18 млн ₽ |
Ещё несколько правил:
- семьям с ребёнком-инвалидом ставка не выше 6%;
- с 1 февраля 2026 года супруги обязательно становятся созаёмщиками;
- льготный кредит положен один на семью;
- первый взнос — не меньше 20%, на него можно направить материнский капитал.
Какое жильё подходит
Новостройка. Квартира у застройщика по договору долевого участия или купли-продажи.
Частный дом. Дом у застройщика или строительство подрядчиком с расчётами через счёт эскроу. Ставка на строительство частного дома — не выше 6% независимо от числа детей. Самострой по программе не подходит.
Вторичное жильё. Только в городах, где строится не больше двух многоквартирных домов, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Дополнительные условия: дом не старше 20 лет и не аварийный, в семье ребёнок до 6 лет включительно, продавец — не взаимозависимое лицо, и квартира раньше не покупалась по программе на вторичном рынке. Перечень городов обновляется раз в полгода.
Пример: квартира за 5 млн ₽
Пример (условные цифры): квартира от застройщика за 5 000 000 ₽, взнос 20% — 1 000 000 ₽, кредит 4 000 000 ₽ на 30 лет, регион вне столичных.
| Детей и ставка | Платёж в месяц |
|---|---|
| 1 ребёнок, 10% | ≈ 35 103 ₽ |
| 2 детей, 8% | ≈ 29 351 ₽ |
| 3 детей, 6% | ≈ 23 982 ₽ |
Государство субсидирует ставку не дольше 15 лет. Если срок кредита больше, уточните в банке, какой будет ставка после окончания субсидирования.
Частые ошибки
- Внести задаток до проверки объекта. Сначала уточните в банке, проходит ли жильё по программе.
- Ориентироваться на старые условия. «До 6% для всех» — это правила для договоров до 1 октября 2026 года.
- Забыть про созаёмщика. Оба супруга должны участвовать в кредите.
- Не учесть возраст ребёнка. Для новостройки нужен ребёнок до 7 лет, для вторички — до 6 лет включительно.
Что проверить перед заявкой
- Подходит ли семья по возрасту и числу детей.
- Какая ставка и лимит положены в вашем регионе.
- Проходит ли выбранный объект по программе.
- Есть ли первый взнос 20% (с учётом материнского капитала).
- Какая ставка будет после окончания субсидирования.
Не платите посредникам за «гарантированное одобрение» семейной ипотеки. Условия программы публичные — они опубликованы на сайтах Минфина и ДОМ.РФ.
Частые вопросы
Можно ли взять семейную ипотеку на квартиру у родственников? На вторичном рынке продавец не должен быть взаимозависимым лицом, поэтому такие сделки обычно не проходят.
Можно ли рефинансировать обычную ипотеку в семейную? Программа допускает рефинансирование кредитов, взятых на подходящие цели. Условия уточняйте в банке.
Что делать дальше
Семейная ипотека остаётся выгодной, но с 1 октября 2026 года ставка у каждой семьи своя. Сначала проверьте требования к семье и жилью, затем посчитайте платёж и сравните банки. Условия могут меняться — сверяйте их на момент оформления.
